Издавањето стан под закуп претставува легитимен начин за остварување приход, но истовремено носи и правни ризици. Неплатена закупнина, штета на имотот, одбивање на иселување по истекот на договорот – сè ситуации со кои многу закуподавачи се соочуваат во пракса.
Со добро подготвен договор и правилна правна структура, овие ризици може значително да се намалат. Во продолжение се клучните механизми за заштита на закуподавачот, со посебен акцент на извршната клаузула и законските права што произлегуваат од закупниот однос.
Видови на закуп и значење за закуподавачот
Законот предвидува повеќе видови на закуп на станови: непрофитен закуп, пазарен закуп, закуп за службени потреби и привремен закуп. За приватни сопственици, најчесто станува збор за пазарен закуп, каде висината на закупнината се договара слободно меѓу страните и зависи од пазарните услови.
Вредноста на закупнината може да се определува според критериуми како: локација и оддалеченост од центар, инфраструктура, катност и структура на зградата, опременост и енергетска ефикасност.
За закуподавачот е важно договорот прецизно да го дефинира: видот на закупот, времетраењето (определено или неопределено време), роковите и начинот на плаќање и трошоците што не се опфатени со закупнината (струја, вода, греење, заеднички трошоци). Прецизноста во договорот е првата линија на заштита.
Извршна клаузула – клучен механизам за наплата и иселување
Еден од најсилните инструменти за заштита на закуподавачот е договор за закуп со извршна клаузула. Доколку договорот содржи извршна клаузула, закуподавачот може директно да поведе извршна постапка без претходна судска пресуда, во случаи како: неплатена закупнина, неплатени сметки, надомест на штета и присилно иселување по раскинување на договорот.
Ова значително го скратува времето и трошоците за заштита на правата. Особено е важно кај ситуации кога договорот е раскинат поради неплаќање, договорот истекол или закупецот одбива да го напушти просторот. Со извршна клаузула, постапката за испразнување може да се води преку извршител, без потреба од долготрајна судска постапка.
За извршната клаузула да биде валидна, договорот мора да биде во писмена форма, заверен од нотар, односно солемнизиран. Без нотарска солемнизација, договорот нема својство на извршна исправа и закуподавачот мора прво да води судска постапка.
Практично правило: ако издавате стан, инсистирајте на нотарски заверен договор со извршна клаузула.
Задолжителни елементи на договорот – избегнување на идни спорови
Договорот за закуп мора да содржи одредени основни елементи: опис на станот (површина, структура, опременост), податоци за страните, лица кои ќе го користат станот, висина на закупнината и рокови за плаќање, трошоци за комуналии, начин на користење, причини за раскинување и начин на предавање на станот.
Наведете ги сите лица кои ќе го користат станот. Ако станот го користат лица што не се наведени во договорот повеќе од 30 дена без согласност, тоа може да биде основ за раскинување.
Регулирајте го подзакупот. Закупецот може да даде дел од станот во подзакуп само со согласност на закуподавачот. Без оваа согласност, станува збор за повреда на договорот.
Уредете го пристапот за проверка. Закупецот е должен да овозможи пристап најмалку два пати годишно за проверка на правилното користење на станот.
Право на раскинување по вина на закупецот
Закуподавачот има право да го раскине договорот кога закупецот: не ја плаќа закупнината, предизвикува поголема штета, го користи станот спротивно на договорот, врши дејност без дозвола, прави измени без согласност, го дава станот во подзакуп без одобрение или сериозно ги вознемирува соседите.
Пред поднесување тужба, закуподавачот мора писмено да го опомене закупецот. Опомената треба да содржи: опис на повредата, рок за отстранување (минимум 15 дена) и начин на отстранување. За иста повреда, опомена се дава само еднаш.
Добро составената опомена е клучна за понатамошна правна заштита. Без неа, судот може да ја одбие тужбата.
Престанок на договорот и враќање на владението
По престанокот на договорот, закупецот е должен да го предаде станот во состојба во која го примил, земајќи ги предвид нормалната употреба и договорените интервенции.
Доколку закупецот остане во станот без правен основ, закуподавачот има неколку опции: може да примени дозволена самопомош (во одредени законски рокови), може да поведе итна судска постапка за испразнување или, ако има извршна клаузула – директно извршување преку извршител.
Постапката за испразнување е итна, но во пракса времетраењето зависи од конкретните околности.
Обврски на закуподавачот – ризици ако не се почитуваат
За целосна заштита, закуподавачот мора да ги исполнува и своите обврски: да го предаде станот во исправна состојба, да одговара за скриени недостатоци и да го пријави договорот до надлежните органи во рок од 30 дена.
Доколку не ги исполни овие обврски, закупецот може да побара намалување на закупнината, сам да ги изврши поправките на трошок на закуподавачот или да бара надомест на штета.
Затоа, заштитата е двонасочна – дисциплината на закуподавачот е предуслов за ефективна правна заштита.
Закупниот однос не треба да се базира на усни договори или доверба без правна сигурност. За закуподавачот, клучни се: писмен и прецизен договор, нотарска солемнизација, извршна клаузула, јасни правила за плаќање и користење, навремена писмена опомена при повреда и внимателно документирање на состојбата на станот.
Добро структуриран договор со извршна клаузула претставува најефикасната заштита за наплата на побарувања и заштита на имотот. Со правилен правен пристап, ризиците можат да се сведат на минимум, а закупот да остане стабилен и предвидлив извор на приход.
